Da poco il 2009 ha preso i suoi ritmi normali, dimenticate le festività, già si lavora tutti per capire quando la crisi finanziaria mondiale potrà finire.

E’ di oggi l’annuncio di Trichet, presidente della  BCE, trichet2 la banca centrale europea, che “il 2009 sarà un anno di sacrifici e il 2010 potrà essere l’anno di una forte ripresa“.

Ma in europa i nostri dirigenti si rendono conto di quale portata è il momento storico dei mercati? Si rendono conto che non aiuta assolutamente continuare a far credere la gente in un mondo sereno, quando sereno non lo è? Continuare a negare le reali informazioni non aumenta la sfiducia nella credibilità delle istituzioni?

Perchè queste mie affermazioni e perchè il mio titolo?

Ero partito da Firenze lasciando un Natale con negozi vuoti, desolazione, pochissimi arredi natalizi, poca animosità nei clienti per le strade del centro della città, cuore commerciale con tantissime vetrine di marchi importanti.  Avevo passato da poco il Capodanno ad Istanbul e con i miei occhi ho visto un paese in profonda crisi, eppure è considerato il motore economico europeo, la “tigre del mediorente”, tant’è che la notte di capodanno mi aspettavo le solite lunghissime ed infinite code per attraversare il ponte sul Bosforo, strade ingolfate per tutta la notte, ecc.ecc.

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 Avevo a disposizione un auto, diversamente di altre volte che utilizzavo i taxi economici di Costantinopoli, e quindi mi ero preparato a 3 ore minimo di auto, quando mi accorsi che in 25 minuti passai dall’Asia all’Europa,  senza trovar particolari difficoltà. I negozi della metropoli già sotto saldi, ma anche lì pochi sommessi clienti all’acquisto.

 

Viaggiando in aereo per  il giorno dell’ epifania mi leggevo l’Herald Tribune, e mi cade l’occhio su un articolo molto interessante di  Charles V. Bagli, sul mercato immobiliare USA che va verso una spirale negativa. La cosa interessante era che non si parlava del mercato immobiliare residenziale già annientato dalla crisi dei SubPrime, ma di quello commerciale, cioè quello che riguarda uffici, centri commerciali e alberghi. Le informazioni parlano di gravissime difficoltà nel settore commerciale per cui molte attività chiudono, riducono i punti vendita, cercano di ridurre le spese contenendo i costi di affitto. Così numerosi immobili commerciali restano vuoti senza trovare un affittuario.

“..gli stessi eventi che hanno avvelenato il mercato delle abitazioni, sono ora al lavoro su immobili commerciali, e la cattiva notizia è che molti centri commerciali dal Michigan alla Georgia stanno per essere chiusi.”

Quali sono i problemi che avveleneranno il mercato globale in funzione della crisi degli immobili commerciali?

I negozi restano vuoti e così non producono nessun reddito fondiario per i proprietari. I proprietari immobiliari USA, spesso nel commerciale sono grossi colossi che investono con i soldi delle banche. Vengono acquistate aree, terreni, business2_bedifici da convertire, e trasformati in edifici polifunzionali con destinazione commerciale, spesso multipla, uffici, centri commerciali e alberghi. Tali finanziamenti che vengono e sono stati concessi, principalmente sono di un tipo un pò pericoloso per il suo carico di rischio. L’immobiliarista si fà finanziare quasi tutta l’operazione con un mutuo che di fatto non è un classico mutuo, ma un prestito fondiario su cui paga solo gli interessi alla banca per un periodo temporale che va dai 5 ai 7 a 10 anni. dopo questo tempo il centro commerciale è un “pacchetto economico” che produce redditi e ha fatto rivalutare gli immobili, così l’immobiluiarista potrà decidere se vendere la società che controlla il centro commerciale, vendere le azioni, farsi rifinanziare.

Essendo queste operazioni molto importanti per valore, spesso sono legate alle fluttuazioni azionarie, quindi il confermare il buon andamento della produzione di redditi insieme al buon rivalutarsi dell’immobile, fa crescere il valore societario.

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Ma se il meccanismo della rendita immobiliare si blocca che succede? Normalmente si potrebbe pensare che la crisi si ferma lì, si cerca di rifinanziare l’operazione, si passa la proprietà di mano e via dicendo.

Invece questa volta sono stati fatti errori molti simili a quelli dei subprime residenziali, e le banche hanno emesso obbligazioni legate a questi finanziamenti, li hanno tritati e infilati in “salsiciotti finanziari” che sono stati poi a sua volta spezzettati  e rivenduti  in piccole quote a giro per il mondo. “Nel 2006 e nel 2007, quasi il 60 per cento dei prestiti delle proprietà commerciale sono stati trasformati in titoli, secondo Trepp, una società di ricerche di tracce che i titoli garantiti da ipoteche.

Ecco che oggi l’immobiliarista non sà più chi è il suo creditore e non sà più come rinegoziare il debito, perchè del debito se ne è perso le tracce. “Molti proprietari commerciale dovrà far fronte a un dilemma simile a quello di oggi di immobili che non possono facilmente ottenere sollievo perché la loro ipoteca prestiti sono stati tagliati e venduti a diversi partiti. Spesso non è una singola entità con cui negoziare, perché gli investitori hanno interessi diversi.

Chi sono i compratori di questi  insaccati avvelenati? Molto probabilmente tutte le banche mondiali che hanno già subito gravi perdite dalla crisi dei subprime. Molto probabilmente molte banche, società finanziarie, e fondi pensione europei.

Ecco che Trichet dovrebbe essere meno euforico prima di rtilasciare certe affermazioni, pena è la credibilità delle istituzioni, più della sua personale. Gli uomini cambiano e se ne vanno, ma le istituzioni no, restano e devono essere punti fermi per le popolazioni.

Ecco che servirà nuove regole, ma non studiate e discusse da summit tra presdienti di banche e finanziarie, ma da soggetti terzi.

Efficace è seguire l’andamento degli affitti, che hanno già iniziato a scendere, e si prevede un calo del 30 per cento o più in tutti gli Usa , con riferimento dal giorno euforico del boom immobiliare, secondo immobiliari e analisti. tutto ciò rende ancor più difficile per i proprietari, che hanno proiettato sempre in aumento gli affitti quando finanziavano i loro uffici, alberghi, centri commerciali e le altre proprietà. Proprietari di solito pagano solo gli interessi sui prestiti di cinque, sette o 10 anni, e di rifinanziare il grande capitale alla scadenza di questo periodo.

Senza nuovi finanziamenti, i proprietari avranno poche altre opzioni oltre a cercare di negoziare con loro finanziatori o mano le chiavi per le banche e obbligazionisti.

Direttamente dal Herald TribuneGià, del valore di $ 107 miliardi, torri di uffici, centri commerciali e alberghi sono in una qualche forma di disagio, che vanno da ipoteca delinquenza di preclusione, in base al Real Capital Analytics.

New York, il più grande mercato di gran lunga, porta il pacco con 268 travagliata proprietà valutati a $ 12 miliardi. Ma ci sono 19 maggiori città, tra cui Atlanta, Denver e Seattle, con più di $ 1 miliardi di valore di proprietà commerciali in difficoltà. Gli analisti sono particolarmente preoccupati per gli edifici come 666 Fifth Avenue, Park Avenue Una Riverton e il complesso di New York, la Pacifica Torre a San Diego e la Sears Tower di Chicago, che sono stati acquisiti nel 2006 e nel 2007 con l’appoggio di finanziamento ipotecario basato sul futuro affitti esistenti piuttosto che il reddito.

“Molti di questi edifici sono fondamentalmente subacqueo”, ha detto Goade di CresaPartners. “Il prezzo pagato è stato troppo alto per cominciare. Non c’è modo chiunque potrebbe dare questo tipo di denaro oggi”.

 

Di quanti miliardi di dollari si tratta?

 Nel 1995,  sono stati rilasciati un valore di $ 15,7 miliardi di crediti  ipotecari su immobili commerciali. Attraverso il terzo trimestre del 2007,  sono stati rilasciati $ 196,9 miliardi di euro, in base alla  pubblicazione del Commercial Mortgage Alert.

Ma la crisi immobiliare commerciale arriverà anche in europa? Da questo articolo governativo (Agenzia del Demanio), sembrerebbe tutto ok, anzi pure in aumento! 

Staremo a vedere.

AndreaTj

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Fonti documentate.

Ecco alcuni articoli tradotti con Google:

Herald Tribune

Herald Tribune 2°

Msnbc.msn.com

Portfolio “La prossima crisi”

Washington Post

ma basta andare su Google

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